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団地の建て替え再生プランの「たたき台の絵の作成」を承ります。

築地移転問題だけが東京の深刻な問題では有りません。問題は様々有ると思います。いや古い団地の再生問題は日本中で深刻な課題でしょう。
地方活性化問題も過去数十年日本中で様々な論議がなされて来たと思いますが、検討材料無しで言葉だけの議論では時間ばかり無駄にして何も結論は出ませんし、
意見が出た処で的を得ず、今迄活性化の成功例を聞きません。団地建て替え問題でも同じ事でしょう。議論では誰もが納得のプランは何年経ってもまとまりません。
元来日本人はこういう「創造的な事」は大変不得手です。ましてや一般住民が大規模に創造的な団地再生プランを創る事には無理が有ると思います。
納得の団地建て替え計画案を決めるのは、言葉で議論するより十人十色の「再生プランの絵」を並べて「総会」での住民投票で決めるのが順当で結論が早いと考えます。
またネットに各プランの比較ページを作って総会前に予め住民全員が閲覧すればより確かと思います。実際の設計は住民の希望のプラン概要が決まってからでしょう。

多摩ニュータウンの永山地区の活性化と団地建て替え再生プラン

下の2つのYouTubeをご覧下さい。
2040年 地方消滅か
人口減少と衰退が止まらない多摩ニュータウン

地方衰退一極集中の中で東京都多摩ニュータウンは「東京の郊外」という絶好の立地に有りながら、現状は悲惨な状態になっているらしい。
少し古い2014年のYouTubeですが「2040年には地方消滅か」「人口減少と衰退が止まらない多摩ニュータウン」だそうです。
「如何にも固いお役人が計画するとこうなるのか」と言った感じです。
現況を見ますと、豆腐を並べた様な町で画一的で女性を惹き付ける「小じゃれた街の景色」が無い。あたかも軍隊の兵舎の様だ。
そこでニュータウンの中でも比較的古い永山地区の建て替え再生プランを想定して私なりに絵を描いて見ました。

公団が考える団地プランは、記録映画に見る「収容所」の様、「刑務所」ならこれでも良いんだろうが・・。

住都公団(UR)は街を創る才能がない。

女性の共感を得るオシャレ感覚もセンスも無い。こういう事を考える才能が無い。
これは「私の物差し」では大変恥ずかしい事だ。

写真1 多摩ニュータウン永山地区 
多摩ニュータウン永山地区のふかん写真

(制作日数 全部で19日)

ここで生まれ育った若い層特に女性は、そこを嫌って都心や海外に憧れると言う。その結果現在東京でも老人ばかりの街に成っています。
恐らく日本中の公団、公社の団地で同じ現象でしょう。
建物フォルムは豆腐を整然と並べた様に画一的で単調で飾り気も何も無い。当の住宅公団は「これはイギリスのプランを参考にした」と言いますが、それには唖然とします。
原発事故や災害被災者の為の仮設住宅を見ても分かるように、「日本は主要先進国」と言いますが欧米の様に人間らしい快適さを考えていない。エレベーターすら無い。
豆腐の様で屋根が無い。軍隊の兵舎の様で「個」を否定して人間らしくない。以前のソ連の様な社会主義の国でももう少し人間的だっただろう。
このページではご覧の様に書きました。 注目されるのは新しい内だけの様だ。

昼間
団地の再生プラン01

当方が考える魅力的な団地再生プランを説明致します。
従来の団地内の緑地と異なる点は、道路から数m小高いレベルに建物を建てて、さつきなどの灌木を植えない。斜面だけにして少なめにケヤキなどの
高木を樹間を開けて植えて枝は伸び伸びと伸ばし剪定はしない。
日本ではとにかく沢山の灌木を植えますが、ここは欧米感覚ですっきりと芝だけにしてその分雑草が生えない様しっかりと管理をします。
管理を怠ると雑草だらけの荒んだ景色に成り女性はそこを捨てるのかもしれません。

ヘルシンキの緑化ゾーン チェルノブイリ原発事故の被災者住宅
ヘルシンキの緑化ゾーン 灌木は有りませんね。   チェルノブイリ原発事故の被災者住宅、共同住宅も有るが戸建て住宅、日本の粗末な仮設住宅とは違う。

道路照明はポール照明では無く道の両サイドに滑走路の様に地面に白熱灯色の灯りを並べます。
団地再生プランに付いて女性は表立って意見を言いませんが、活性化は常に女性の感覚に配慮して、活気のあるオシャレな商業ゾーンと美しい住環境を保つ事だと思います。
特に日本の地方にはこういう配慮が余りにも無いのでしょう。お役所の感覚は東京でも同じです。

夜景
団地の再生プラン02

俯瞰図 1
団地の再生プラン03

敷地全体の地下を全て半地下の駐車場にします。出入り口は向こう側を含めて4カ所有ります。通常の個別マンション地下駐車場施工とは異なりエリア全体を
地下駐車場にするので土留めの必要が省けて一括施工でコストが下がると思います。また半地下なら採光や換気の点でも利点が有ります。
宅配や引っ越しのトラックは敷地エリアの道路に入ってきますが、マイカーは全て周辺から地下に入りますので敷地道路の中にはマイカーは入らず、
例えば小学生単独でスーパーにお使いに行かせても学習塾通いでも交通面ではほぼ安全です。
こういう安全は東京圏ではまず無いでしょう。徒歩圏で日々の買い物が用足し出来る事も魅力です。
地下全てが止めやすい駐車場ですので、商圏は廻りのニュータウン全体から買い物客が集まりますので、店鋪は賑わいが有ります。
公団、ゼネコンなど日本の建設業は四角好きで、直線や四角しか思いつかない.ゆったりとした曲線で上下左右に変化して構成された住環境が
人間には快適だと思いますが、古くなって建て替えてもまた四角形状しか計画しません。そして日本の住宅は新築にしか価値がない。
築10年でその価値の7割が消えると言う。
これでは建て替えても又30年経つと若い層は逃げ出す事になります。公団(UR)はモノを作る事が不向きな典型的な「左脳感覚」である。組織から言っても
「年長者の感覚が絶対」と言う典型的古い縦型の組織なのだろう。毎度四角しか思い付かない公団は街を作る才能が無い!と思います。
そして若い女性は「四角の団地スタイル」をひどく嫌う様です。
ちなみにイギリスの住宅は古くなる程価値が出て築100年の住宅より築200年の住宅の方が好まれ評価が高くなるという。
古くなる程味わいが出て好ましい住環境と考えるらしい。住宅は毎年少しずつ評価が上がるという。価値観が日本とは逆ですね。
まず何より住環境の味わいの有るたしなみが有ります。日本でも女性の好みは公団のような「シンプル イズ ベスト」ではない!
ちなみにこの建物は築500年で現在はホテルに活用している例です。

近隣マーケット
団地の再生プラン04

団地再生プラン(活性化策)は、行政のおっさん感覚ではなく、AKB世代の感覚が大切

現況の団地を見て「何故若い女性が逃げ出して、地域には高齢者ばかりが残ってしまったのだろう」と考えますと、
まず一番始めに感じた事は「近くに小洒落た商業施設が無い」と言う事に気が付きます。
歩いて15分以内に特に夜「気が効いたお店が無い」「若い者同士たむろすスポットが無い」と言う点は衰退する地方の事情と同じです。
スーパーの上が家電やDIYなどの量販店、対面の3棟も同じくファミレスやパブ、カフェレストランなど商店街を形成します。
3階、4階は、学習塾や保育所(託児所)、クリニック、趣味のダンス教室など営業的なオシャレな多目的スペースですね。
区役所に有る様な行政感覚のスペースでは若い女性は興味を示しません。
何れも個人商店は止めにして、出来るだけ有名チェーン店のブランド店鋪を並べます。女性はブランド好きですから。

以下は分かりやすく固有名詞を並べて説明しますと、小さな商店街では競合もあり多くの有名店誘致は大変難しいですが、
理想を言えばケンタッキーやマクドナルド、ケーキ屋さん、花屋さんなど街が華やぐ店舗が好ましい。AKB世代の感覚で出来るだけ有名店の出店に努め、
若い女性が嫌うものは作らない。オヤジ感覚の個人店鋪の赤ちょうちん等は出店しない。駅前にパチンコ店はもっての他!
東京・代官山の様にハイソではなく、東京・吉祥寺の様な気取らず小洒落た雰囲気の商店街です。
ブランド食材が並ぶ「デパ地下」に年配女性が興味を示す様に、島根の「スタバは無いが、すなばは有る」という有名な言葉と同じで.
女性は有名人や有名店が好きなんでしょう。有名人を誘致するという活性化策は有りますが、これに付いては省略します。
正直この程度の規模では、「近隣スポット」としては規模が小さい。将来隣接のエリアもここに合わせて規模がこの4倍に成れば理想なのですが。
もし隣接の計画地も先々再開発の計画が有るのなら、商店街は更に大きく計画すると効果的と思います。

「東急不動産」は日本の中でも比較的優れたディベロッパーですが、田園都市線沿線開発に於いて唯一の間違いは、零細な地権者に商売替えを促して
沢山の個人商店を並べて商店街を形成してしまった事です。眺めは貧乏臭く沿線に転入した住民は遠くの大型スーパーを利用して個人商店は利用しない。
個人店舗経営者には欧米のようなセンスや調和のノウハウが無いのが女性の感覚とはミスマッチで致命的に思います。
一方常磐新線の「柏の葉」という駅前は三井不動産が「ららぽーと」などの大型商業施設を並べて個人商店街を形成してはいない。
欧米と違い日本に於いては、個人商店街は調和も無く先々も再開発でもなかなか話がまとまりません。これは地方活性化でも同じ事で、
事は「如何に若い女性をそこに定着させるか」という再生計画ですから日本中のオヤジ感覚のまちづくりは、必ず失敗すると思います。現に成功例は聞きません。
基本的に日本のオヤジ世代は汚な好き、今でも残る「駅裏の赤提灯街」が好きである、あたかもゴキブリの様だ。(笑)
同じ内容を「左脳タイプと右脳タイプ」という当方のブログに詳しく纏めました。何故お役人はこういう事に不向きかが分かります。ご覧下さい。

写真2  公団が作り直したプラン
団地新築

基本的に公団、ゼネコンなど日本の建設業は四角好きで、直線や四角しか思いつかない.ゆったりとした有機曲線で構成された住環境が人間には
快適なんですが、古くなって建て替えてもまた真四角しか計画しません。ジョルジオ・アルマーニという有名なデザイナーは日本(東京)のビル外観は
単調でつまらないと言ったらしい。私もそう思います。建設業は典型的な「左脳感覚」なんですね。
マンションフォルムも有りがちな単調なものではなく、雁行型として出来るだけ「個」を重んじます。
日本の住宅は新築にしか価値がない。築10年でその価値の7割が消えると言う。
これでは又30年経つと若い層は逃げ出す事になります。公団やゼネコンはモノを作る事が不向きな典型的な「左脳感覚」である。組織から言って
「年長者の感覚が絶対」と言う典型的古いタイプなのだろう。団地再生プランを考えるには不向きだと思います。
ちなみにイギリスの住宅は古くなる程価値が出て築100年の住宅より築200年の住宅の方が好まれ評価が高くなる。価値観が日本とは逆である。

俯瞰図2
団地の再生プラン05

高層棟は、9階までを店鋪や託児所、クリニック、オフィスにして10階以上を住宅にします。眺望の良い最上階は、カフェレストランなどの様なものにします。

展望台
団地の再生プラン06

団地再生プランで若い層が多摩ニュータウンから逃げ出す原因はと考えますと、「直線ばかりで癒されない」「近隣に小洒落た店鋪などが無い」
「何処を見ても同じ景色で画一的」
と言った事かと思いました。変化やゆらぎの有る住宅街の景色が大切と思います。
30階の高層マンションは遠くから目立って地域のランドマークに成り、先進性が若い層の感覚を引きつけます。
上から
団地の再生プラン07

低層棟は、7階程度に抑えて、軍隊の兵舎の様な整然とではなく、出来るだけランダムな雁行型にして従来の団地に有りがちな画一的で圧迫感を無くすべく
出来るだけ間を広げました。
また四角なフォルムではなく、建物北側廊下は有機曲線の広いスペースにしました。道路形状を含めて地区内に直線要素は全く有りません。
どこから見ても曲線やダイナミックな構図で、出来るだけ人間らしい変化の有る住環境に工夫をしました。勿論電柱電線は地下に埋設です。
雁行型とは:雁が編隊飛行で飛んで行くような建物レイアウトの事で、画一的な景色をさける効果が有ります。

道路と丘の上のマンション
団地の再生計画08

建物は道路から数m程レベルが上がって道路自体も上下左右に変化を付けます。
夜景ですが、環境の照明は良く有りがちなポール照明ではなく、道路の両脇に滑走路の様に並んだ照明で女性好みの雰囲気の或る環境にします
植栽は樹間を開けてゴチャゴチャしない様に少なめに植えます。灌木も子供の視界を遮りますので殆ど植えません。勿論樹木の枝は剪定しません。
また敷地内の所々に気が利いた「花を植えた樽プランター」を配置します。

半地下駐車場
団地の再生計画8.1 団地の再生プラン8.2

団地の再生計画8.3

団地の再生プラン8.4

上の図は、地下部分の土砂の処理費を節約する為、出来るだけ残土が出ない方法を考えました。、
工事で出る残土は工事費に大きく影響するらしい。そこで地下1.5mだけ掘り下げ、そこを駐車場フロアレベルとします。
(紫部分が高さ3mの地下空間(駐車場)になります)赤い線が本来の水平線(外周道路レベル)です。
そこで出た土砂を駐車場上の丘の土砂として使い、差引成るべく残土が出ない様に考えました。
上の図の紫の濃い部分が掘り下げた部分でその残土が緑の部分の盛り土になります。
実際はもう少し深く掘るのでしょうが広い駐車場ですから、店舗は近隣からのお客さんでにぎわいます。
団地再生プランで大切な事は「変化の有る眺め」でしょう。

南から
団地の再生プラン09

上からの夕景
団地の再生プラン10

夜景ですが、環境の照明は良く有りがちなポール照明ではなく、道路の両脇に滑走路の様に並んだ照明で雰囲気の有る環境にします。色は白熱灯色で。

夜景3
団地の再生プラン11

敷地のすべてを地下車庫にして、4カ所有る出入り口は周りの道路からにしますので、敷地の中に入ってくるのは宅配便や引越しのトラックだけ
になり夜も静かな住環境を保てます。世帯数は既存の約倍ほど有りますのでこれを分譲して建て替え費用に充てます。

商店街
団地の再生プラン15

商店街も蛍光灯は止めにして全て白熱灯色の照明で,ポールはイングリッシュグリーンです。商店街の所々に中木が有っても良いと思います。

提案の特長を箇条書きにしますと、
*敷地全部を半地下駐車場にする事で、近隣からの買い物客が増えて賑わい生活道路は宅配や引っ越しのトラックだけで、子供の塾通い等にも交通面ではほぼ安全。
*平均100平米以上の大型間取りのリッチ感、高層棟が地域のランドマークに成り若い層にとって先進的イメージ。
*敷地内は全て曲線的要素で、夜間照明がロマンチックで生活環境の眺めが癒される。
*高層棟の9階以下部分の託児所、クリニック、学習塾などが生活の利便性が充実、近隣の小さいながらも小洒落た商業スポットが若い層に評価される溜まり場。

等でしょう。

住まいは「地域の人の質」が住宅物件の質につながります。安アパート混在の住宅地では評価が低くなりますが、全てが大型間取りの優れた物件には
それなりの人々が住まい、やがて必ずいつまでも評価の高いブランド物件(資産)に成ります。住まいの評価は住宅だけではなく、「住まう方の質」が大切と思います。

納品は、作成した画像とこのページの様なhtmlデータを添付でお送り致します。
画像は長て方向4000ピクセルでA4サイズにプリント出来ます。
htmlデータはこのページ程の文字数ではないですが、各絵の説明文を書き添えますのでそのままコピペでHPにペーストしますとネットを介して住民全員がご覧になれます。
「再生プランの知恵」が商品です。 ご利用をお待ちしております。

制作後記

多摩ニュータウン永山地区の俯瞰 こんな風に団地再生プランを制作しております。
団地の再生プラン12

現地をGoogle Earthで目測で見みると、以前のバージョンではほぼ正確に距離が測定出来たのですが、新しいのでは現在計り方が分かりません。
正確な距離測定は出来ないのかもしれません。敷地の東側(上側)直線部分では、約280M位の様で、作図でもその位です。
が当方が作成した建物はなぜか少し大きく見えます。
一部屋平均90平米以上を設定して作りました。1部屋の間口7m、奥行き15mとすると105平米に成ります。ロフトは別です。全てが平均以上の大型間取りです。
で推定ですが、既存の団地はこれより部屋が狭く各建物も小さいのかもしれません。
実際仕事で団地再生プランを作成する場合は、正確さを期する為に最低配置図の一カ所に距離が明記されている図を支給頂く事が必要です。

実際は15点くらい画像を作成して、意味有る絵だけ選択してページを作成します。
団地の再生プラン13

下の絵は途中にレンダリング(画像化)したものですが、ここで芝面はフラットではおかしいので「丘の上に建つマンション」という形に変更しました。
ここまで描いてみて欠点に気がつきます。描いてみないと失敗には気がつきません。
ベランダの手すりも「縦ざん」ではおかしいのでガラスに変更しました。 照明は道路に灯りを並べる事もここで思い付きました。
団地再生プランではこんな風に何度も「作ってはアイデア変更」の繰り返しで団地再生プランを完成させて行きます。

芝面がフラットでここ迄描いてボツにした案
団地の再生プラン14

制作途中に急ぎの仕事が入って途中中断したりしましたので、延べ日数は今回の案件は20日強と思います。
団地再生プランを「廉価で1点だけ作成して欲しい」という依頼が時々有りますが、トータルにプランを創るのに試行錯誤の繰り返しですのでこういう規模の
場合は22日程掛かる事をご承知下さい。
納品は、アイデアのすべてが分かる複数の絵を一式として納めます。点数や制作日数に付いてはそれぞれの計画で異なります。
ご利用をお待ちしております。

創造力が無い日本のプランナー・・世界はこうでは有りません。

日本の団地の写真

世界の住宅プランはこんなに魅力的で大変文化的です。

世界の都市の住環境
オーストラリア、シンガポール、マレーシア、イギリスの住環境です。
中国ハルピンのオペラハウス
中国ハルピンのオペラハウスはカリグラフの様な魅力的な女性好みの有機的フォルムです。「日本では出来ないザハ氏の有機的フォルムの建物」が中国では出来てしまう。
中国の広州の街
同じく中国の広州の街の景色です。正面と反対側夜景を合わせると、ニューヨークのセントラルパーク位は有りそうです。
香港近くの深川(シンセン)と言う街は、「中国に於けるシリコンバレー」で
これから飛躍的に発展すると言う。日本にそういう例が有るでしょうか?
ドバイの都市計画
アラビア半島のドバイの都市計画です。たった半世紀で何も無い砂漠にこんな未来都市を作ってしまった。「ドバイには石油が出るから・・」という
意見が有るが、それは間違い。ドバイに石油は出ない。石油が出るクゥエート初め世界中から高利でカネを集めて、未来都市を創り今それを
観光資源にして金を返している。
一時期バブルがはじけた様になって、日本のマスコミは「それ、バブルがはじけた!」と揶揄する論調だったが、どっこい更に計画は進んでいる。
これから1000m弱のTV塔を建てると言う。既に600mのタワーが有るのに・・。『頭は使いよう」の見本の様だ。いやドバイばかりでなくカタール、アゼルバイジャン
などの計画も斬新だ。
また隣りのサウジアラビアでは2020年に1000m以上のTV塔を建てるという。いやはや・・。
片や日本はどうだ。江ノ島のビーチとべトナムのビーチこれからの若い女性はどちらを選ぶでしょう。

日本中の団地のおしゃれ感覚の無い快適さに欠けるプランもそうですが、地方衰退現象の原因も「創造力の欠如」に他ならない。
地方活性化対策にしても、団地再生プランにしても考えるのは皆役所の男の感覚ですが、
地方から若い女性が都会へ流出が始まり、町に活気がなくなり若い男も都会を目指す。地方に残るのは高齢者ばかりで姥捨て山状態に成る。
つまり、現実は若い女性が町の発展のキャスティングボードを握っている訳ですが、活性化策を論議するのは決まって男達で女性は表立って意見を言いません。
町の発展のキーワードは若い女性感覚の「ロマンチック」だと思います。この点が欧米社会とは大きく異なる事だと思っております。
従って計画はいつも的外れで、この状態が何十年も続いている訳です。ここに大きなミスマッチが有る訳です。欧米の男達は恐らくこうではないのでしょう。
同じ内容を「左脳タイプと右脳タイプ」という当方のブログに詳しく纏めました。ご覧下さい。


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