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失敗しない為の住宅建築(購入)前の予備知識-1からの続き

柱、梁、桁の組み方の比較

次に建て方の比較をしました。左が従来の建て方です。上部にトラスの様な組み方は日本家屋ではしないと思います。寺社建築の「かなばかり図」(内部構造)を見ると全て水平垂直の構造ばかりで
斜めが有りませんが、アメリカ式のツーバイフォー建築では、屋根裏はトラス状のジグザグ三角に造ります。この方が丈夫で小部屋と言う空間が確保出来ます。
従来屋根には沢山の細い材は「垂木」と言って断面4x5cmくらいの材を並べます。
右が、私の考えるモノコック工法の軸組の構造です。大きな違いは破風(屋根の厚み)の厚い事と屋根の雪下ろしが不要な様に6寸こう配以上にした事です。
急勾配で屋根には乗れませんので作業をするには足場が必要になりますが、全部クレーンで吊って組み立てます。
軸組み説明図の比較では、画像が小さく良く分かりませんが、3.5寸材より4寸材4.5寸材は確実に太いです。
破風や瓦はあらかじめ工場で作っておき、現場で取り付けるだけです。破風を30cm厚としました。工場で瓦までセットした屋根をクレーンで乗せます。

壁パネルに付いて

次に間柱の中に差し込む「壁」ですが、このパネルも工場で作って、奥の板だけ釘で接合しておき、手前側の板は現場で釘打ちで接合します。外壁側は発泡断熱材を注入します。
パネルの「枠」は厚さ2.5cmですから2×4よりは軽く作業が少し楽でしょう。
電気配線は壁の中を通してから板で塞ぎ更にその外側は石膏ボードで覆います。こうする事で足で壁を乱暴に蹴っても壁に穴があく事は有りません。
壁の厚みは合計15cmになります。従来の壁厚は12.5cmですからこれも厚めになります。壁の中の柱はパネル構造分を含めると幅18cmにもなります。
ここで我が国の建築構造がきゃしゃな理由を私なりに書きますと、昔は4寸材(13cm)だった柱の間に竹と縄で編んだ格子を作りそこに土壁を練り込んだ訳ですが、戦後の文化住宅は柱の太さが
3.5寸材(10.5cm)になり、和室の場合は、図に有る様に壁をポードで作ってその厚さは9cmと極めて薄い物でした。この薄い壁が基本になり、特に戦後から住宅構造の何もかもが細く薄いものになった
と思います。現代の日本で建てる住宅の壁は大変薄くて簡易です。

l壁の構造の説明図02 l壁の構造の説明図02

壁の構造の説明図04

屋根の乗せ方

住宅を基本的にノミや、カンナなどの職人的作業で家を作るのでは無く、「キットの家具」を長いボルトと頑丈な金具で固めて組み立てると言った感覚です。
屋根は雪下ろしが不要な急こう配ですから、人が屋根に乗って作業は出来ません。仮に作業をするとなると足場を組む必要が有ります。
私の考えは極力林業会社の工場で、屋根瓦まで一体の破風を作ってトラックで現場へ運んでクレーンで建物に乗せます。
地震で屋根が落ちないようにしっかり梁に食い込ませます。また破風の中には断熱材を入れておきます。

組み立ては1週間程度で可能かも知れません。それから1ヶ月掛けて内外装を仕上げますと作業人数にも依りますが、工期は全部で1ヶ月半で1棟完成出来るかも知れません。

屋根の乗せ方の説明図01 屋根の乗せ方の説明図02

屋根の乗せ方の説明図03 屋根の乗せ方の説明図06

屋根の乗せ方の説明図05 屋根の乗せ方の説明図04

熊本城の瓦の多くが地震で剥がれていますので、瓦は全て工場でボルトで固定します。

「家は人の命を守るシェルター」という考え方で

「地震の時間に家に居なかったら命を無くす事は無かったのに・・」と考える事が有っては成らない。家は人間が安心して暮らせる「巣」で有るべきですね。
熊本地震で倒壊した学生寮は、材木を金具を使わず釘で打って接続していたと言う。
下に書きました様に、欧米の住宅の壁の厚さは、個人住宅で21cm、集合住宅では44cmも有るらしい。地震国日本の住宅構造が如何にお粗末であるかですね。
昔、大平洋戦争で「ゼロ戦の操縦席の背もたれは極めて薄く軽く作られており、敵機に背後から射撃されると死ぬ」と言われていたらしい。
写真の様に地震で圧死する惨劇は、今も日本の考え方は「人命軽視」であることは明らかですね。一般知識として欧米の住宅の壁厚が21cmから44cmという概念を知らない事が原因だろう。
大地震は永遠に続きますので、これを期に我が国の住宅構造を根本から考え直さないと、また同じ事が起きると思います。

また、共同住宅で2階の住人の生活音のトラブルで殺人事件に発展するというケースがありますが、これなど2階の床下に断熱材が入っていれば防げる簡単な事です。
粗末な日本の住宅を欧米並みに近づける必要性は大きいと思います。

家屋倒壊の写真

家屋倒壊の記事

プレハブメーカーの広告で、”何10回もの震度7の耐震実験で倒れない家”と宣伝しますがますが、発砲スチロールをベニア板で挟んだウエハースの様に軽い壁を
細鉄骨の中に組み込んだ構造の住宅を”何10回揺すっても倒れませんが、本棚にびっしり本が並んでピアノや冷蔵庫などの家財同部が所狭しと入った日本の家
では1回で崩れるだろう。
プレハブメーカーの事業は「如何に素人を騙すか」の事業だと思います。

モノコックの構造でも地震で倒れる場合は・・

地震の図-2 地震の図-2

大きな金物で構造を絞める

私の提案「組み立て式ハウス」の構造のヒントになったのは、この「越後の家具」に有る沢山の金具です。こういう金具で建物ジョイント部分を補強すれば、
大きな地震にも耐えるだろうと考えました。実際建てて試験をしない事には実証出来ませんが。

越後の家具

外壁の仕上げは、外装を「パンチングボード」で覆って下地を作り2階を「左官塗りに付け梁」にするなり、1階を「疑似石」を貼るなり、ビスケット状の「レンガもどき」などで仕上げます。
図の場合、2階3階は付け梁です。又、窓の太い焦げ茶色の枠はこの段階で貼ります。軸組み段階から表示しているのは説明図の間違いです。

更に大きな地震で建物が崩れるとすると、建物の柱と梁と桁が集まる「四隅」を中心に補強をすれば良いと考えました。
重い瓦屋根の荷重で地震の揺れのサイクルと重なる(共振)と、骨の強度が接合点で耐えられなくなると思います。
もし、建物の四隅に金具を入れる場合は、角近くの窓の設置は諦める事になります。

外壁の仕上げ 図の場合、2階3階は付け梁です。又、窓の太い焦げ茶色の枠はこの段階で貼ります。軸組み段階から表示しているのは説明図の間違いです。

仕上げ-1 仕上げ-2
右側の画像の建物の外壁面は、パンチングボードなんですが、絵が小さくてただの板にしか見えませんが、実際は穴あきボードです。

金物の図-1 金物の図-2

厚さ5mmの金具を長いボルトで軸組みに固定します。この金具とボルトの頭で1.5cmの出っ張りになりますので1.5cmの当て木を貼ってから穴飽きパンチングボードで建物を囲みます。
柱や梁が地震で引きちぎられた写真を見た事が有りません。崩れる原因は「接合部の弱さ」でしょう。それを最も合理的に補強をすれば、どんなに大きな地震でも倒壊しないと思います。
これ位有れば充分な気がします。いや、やり過ぎだと思います。住宅の角だけを下から上迄「繋げたトラス」にする方が良いかも知れません。
正確な結論は専門的な耐震検査をするしか有りません。

金物の図-3 金物の図-4

これが構造的にも美しく恐らく理に叶っていると思います。X印の構造の事を「ブレース」と言います。梁と桁の角の補強を「火打ち梁」と言います。

金物の図-5 金物の図-6
施工の知識は無いのですが、火打ち梁は下の図の方が丈夫な気がします。上のでは、揺れで引きちぎられる気がします。
この様に、構造は釘を1本も使わず、金具と長いボルトで固めて建物の倒壊を防ぐ建て方です。図ではボルトが細く見えますが、実際は10φ程度でしょう。

壁の換気 破風の換気
破風の厚みは30cm有ります。白い破風仕上げ材(鼻かくし)は32cm幅です。幅の有る破風の建物は「蔵」の様なドッシリ感が有ります。
「窓枠」は付け梁を貼る時に一緒に貼ります。説明図は最初から枠が付いていますが、上の絵は間違いです。
壁パネルとパンチングボードの間には1.5cmの隙間が有り、僅かな空気がゆっくり上昇して軒下から出て行きます。また破風の端から入った空は棟瓦から出て行きます。これが木質の乾燥を促します。

屋根の組み立ての最後に破風の仕上げ材を貼れば、後は雨樋を付けて屋根部分は完成です。

完成

以上で完成です。

コロニアル屋根に付いて

「コロニアル屋根」の語源に付いて、少し調べましたが、全く説明されたものが有りません。
で、推測で書きますが、「コロニアル」という意味は「植民地風の」という意味ですから、大航海時代に欧州からカリブやアメリカなどを植民地として繁栄していた時代に、
植民地で家を建てる場合に屋根材に平たい石が沢山有ればベストですが無い。ヤシの葉っぱで拭くという手も有るが、取りあえず丸太を斧で割って正目状の板にして
それを屋根に並べたのでしょう。これは石と違って有機物ですからヤシの葉っぱよりもモチが悪かったと思います。特に北側の斜面は5年持たなかったでしょう。
そんな木で拭いた屋根を「コロニアル」の語源だと思います。
しかし、日本の現状のコロニアル屋根材と言うのはボール紙の様に薄っぺらで風情が有りません。
また、グリーンや茶色と様々に色の 商品バリエーションが有りますが、私から見ると自然素材が基本ですからそんな色の屋根材は陳腐なんです。家ごとに屋根の色を変えるのはもっと陳腐。
住宅施工業は土建業と同じく旧来的な業種でセンスが無い。これが敬遠されて住宅を売れ難くしている理由なのですが、それが分からないのでしょう。
また日本人の感覚ではピッカピカの新品を好む。イギリスやフランスでは5〜600年の住宅に今も人が住んでいると言う。日本では築10年でその価値の7割が消える事を御存じですか?
信じられないでしょうが、イギリスでは、築100年の家より、築200年の家の方が評価が高いという。
四角の商品の角が掛けていると商品価値が無くなりますが、下の写真のイギリス住宅の屋根をご覧下さい。この家も築5〜600年経っているらしい。
女性なら若い人でもこういうテイストを評価します。角が掛けていても不規則でも味わいを評価する女性が増えています。

屋根の説明図

屋根材だけで無く建材全てがテイスト味わいが重要ですが、今の日本のコロニアル屋根は陳腐であまりにも味わいが有りません。
そこで下のような屋根材商品を考えました。

コロニアル屋根01 コロニアル屋根02 コロニアル屋根02

正目状の木が10年も経つとこの様になりますね。厚みもランダムが自然です。住宅建材は古いテイストに良さが有る訳です。ピッカピカと言う物指しは捨てましょう。
また急傾斜ですから1枚1枚ボルトで破風に固定します。もちろん材質は腐らない無機質素材です。

また、ドイツに「パッシブソーラーハウス」と言う商品名だか、会社名だか分かりませんが、「完璧に断熱をした住宅システム」が有るそうです。
或る方に「沢山のボルトの軸を通して室内の熱が、大きな金物が放熱板になって室外に漏れる」という話を聞きましたが、この対策は、ボルトの頭に発泡性の泡を吹き付けるしか方法は思い付きません。

私の提案プランは、「キットで家を組み立てる」です。

腕の良い職人さんがノミとカンナとカナヅチで家を建てる建て方では有りません。
材木工場では、従来の製材会社に留まらず、瓦までもセットして、柱、壁パネル、仕上げ材、レンガなど外装素材の一切を用意する。それが需要拡大で林業の発展になると思う。
工務店は「キットの組み立て作業」だけで出来る様にする。どの業界も熟練職人は少なくなる傾向は避けられないので、施工は経験年数が浅くても可能な様に、徹底的に「組み立て式」という
方法にする事がフランチャイズ店でも均一な完成度に仕上がる。構造は大きな金具と、長いボルトで構造をしっかり絞める。
半世紀前までニッカポッカ(ニッカズボン)を履いていた業種(大工さん、造園業、鳶職、土建業など)は、どうしても顧客(30代の女性)の感覚とは乖離が有る。
例えば、工務店の社長は「演歌」が好きだったりするが、お客さんは「洋楽」好みという風に趣味は大きく異なる。これは商品企画に表れる。林業に措いても商品企画は
若い女性が中心でやらないと顧客獲得を外す事になる。これから顧客の好みの住宅プランは例えば、本格的な南フランスの「プロバンス風」或いは「北欧デザイン」かもしrない。
今どきの日本の食文化は本場レベルを凌駕している事が有る。中途半端な「洋風もどき」のプランでは通用しないと思う。
昨今、山の木材は需要低迷で太く育っているだろう、今以上に「地震に強い構造」を確保するには3.5寸では無く、4寸、4.5寸の柱、梁で組み立てる。

欧米の壁を考えてみましょう。

欧米の集合住宅の様な多重階層の家は壁の厚みは44cmで、一般住宅の場合は21cm、それに対して我が国の在来軸組構造は柱が10.5cm壁部分は僅か9cm位です。
並べて比べると日本の壁が如何に壁が薄いかが分かりますね。これが日本の住宅構造の基本概念となって、現代住宅はどこも最低限地震で潰れなければ良い限界のきゃしゃな
構造が当たり前になってしまった。
上記の壁厚が欧米では常識で、日本家屋の壁の薄さは欧米人が見ると本当に驚く訳です。それで外国人に言わせれば、日本家屋はチープな兎小屋となる訳です。
レンガ1つは21x10x6cmですから、説明図はフランス式摘み方ですが他にもドイツ式、イギリス式、アメリカ式と有りますが、レンガの組み方が違うだけで壁の厚みは何処も同じです。
いま建てられる日本家屋の多くは柱を石膏ボードで挟む為12.5cmですがそれでも欧米の壁に比べたら大変薄い。中も空洞で防音性能も無い。
私の印象では、「どうせ客は構造など分からない素人だから、目に見えるキッチンセットを豪華にして床下や天井裏は最低限で良い」という企業の考え方(思想)が伺えました。
従って、これ以来親戚知人には「絶対このメーカーの住宅は買うな」と言います。
建てた我が家は玄関ドアを閉めると建物全体が揺らぐというと言う具合で、情けない構造である事にはがっかりしていました。我が家だけでなく同じ鉄骨住宅はどれも同じだろうと思います。
住宅のモデルホームを見学する場合、そろりそろりと階段を上り、そっとドアを開けたりしますが、「今から考えれば、床は足でドンドン蹴れば構造が柔かどうかが分かります。
同様に壁を叩けば中身はどんなものかが分かります。壁紙や床材を見たって意味がありません。構造を確かめるべきです。しかし私もモデルルームで床や壁を強くたたく事は出来ませんでした。
それでモデルルームでは無く、施行途中の建築現場を見る事をお勧めします。業者が案内する現場ではなく、任意の他の現場を見て下さい。
検討時には必ず建築現場を見て比べる必要が有ります。
クルマの購入とは違うので、建築現場を確認するのは必須です。素人でも構造を比較すれば構造がしっかりしているかどうかは分かります。クルマより遥かに高い買い物ですから
業者選定では建築現場へ足を運んで下さい。

海外住宅の壁との比較1 海外住宅の壁との比較2

住宅寿命に付いていろいろ

ネットを見ると、住宅の平均耐用年数はイギリスで141年、アメリカは103年、ドイツは79年ですが、日本ではたったの30年と言われています。
日本の住宅は壁の構造の所でも書きましたが欧米に比べて構造自体が貧弱です。昔の古民家の住宅なら屋根裏には太い丸太を組んで100年以上の風雪にも耐えますが
今の日本の都会の新住宅は限界以下のきゃしゃな建材で作られていますので地震には大変やわです。2階が落ちて来て圧死するかも知れません。
いや耐久性ではなく、生活スタイルや好みの変化流行で30年前後で立て替えてしまう場合が多いと思います。日本を先進国と言ってますが、住宅文化は大変遅れている。
30年以上前に建設省辺りが日本の住宅の短期サイクルのスクラップアンドビルドの繰り返しは資源の無駄だという事で盛んに「100年住宅」というのが叫ばれた時代が有りましたが、
100年持つ住宅だと住宅メーカーが干上がってしまいますので、今は「100年住宅」はプッツリ言われなくなりました。住宅メーカーとしては30年位で立て替えて欲しい訳です。
しかし、しっかりとした住宅構造で100年くらいは耐用年数が無ければ、先進国のストックとは言えませんね。100年対応住宅を構造は残して時代の流れでライフスタイルに合わせて
内装を変えて住むのが本来有るべき姿だと私は思っていますが、そう言う業者の意見では「嫌100年はとても無理」と言います。

イギリス人は築100年の住宅より築200年の住宅に憧れると言う、イギリス人の物へのこだわりはガンコで、古い家は住宅市場でそれなりに高い値段で取引されると言う。
日本の場合は、築10年でその建物の価値は7割が消える事を案外多くの人が知らない。家は財産だと思っているがこれは大間違いである。
日本の住宅は耐用年数が短いと言う事よりも、神経質な日本人は他人が暮らした家には住みたがらない。
購入するとしても便器も浴槽も台所も、水回りは全て取り替えるのが普通で、私の様に18年住んで売却するずっと前に家屋評価はほぼ無くなった訳です。いやゼロではなく50万円くらいか。
住宅を買った翌日には価格は2割り減って10年で7割り減り、20年でゼロだとしたらこんな間尺に合わない買い物は有りません。がこれが日本の現実でこれから更に悪くなる。
知識として知っておいて無駄ではない事は、日本は少子化で近い将来住宅需要が極端に減り値下がりする事です。中古市場に出しても誰も買わない時代がもうすぐ来ます。
2040年には日本中2軒に1軒が空き家になると言われてます。
上物も評価が無くなるが、住宅地も需要減でごく一部の例外を除いて値下がりし、恐らく資産にはならない事です。家を建てないでいれば未利用地つまり請託品として地価の値下がり傾向
とは関係なく6倍の固定資産税が掛かる為手放すでしょう。役所の資産評価は時代のリアルには変動しません。
日本人は小学生時代から優秀な大学入学を目標に受験勉強をして受験で東京に出て、大企業に就職し、住宅ローンを目一杯組んで優良住宅地に家を建てると言うのが型にはまった
成功の物差しですが、住宅の価値は、一度しかない人生を捧げて30年払い続ける住宅ローンの総額の数分の一にしかならなくなる現実は知っておくべきです。いや途中で追証が発生
するかも知れません。
余談になりますが、良く住宅メーカーが「アパート経営」を宣伝します。目的は言う迄無く「アパート建築」なのですが、これもこれから入居者が激減する筈です。
他人に住まいや土地を貸す事は「借家権、借地権」をタダで与える事でとてもリスクの有る行為なんですが、数年で退去する若い世帯なら問題ないだろうと言う前提で貸す事業です。
建てても予定通りの入居者が集まらなかったり、これから不況が強まり家賃の滞納なども有りで、これからは賢明な行為とは私には思えません。
第一「アパート経営」は、その住宅地の環境に寄生して資産運用を図るもので、近隣にアパートを建てられた周りの住民にとっては大変迷惑な事なんです。
「アパート経営」を考える人にそれを言っても凡そ理解は無いのが日本です。下に書きました様に「美観」の考慮が無い地方は若い女性には嫌われて活気が無くなり今大変な惨状です。
今の日本の大きな社会問題ですね。「美観は実利」「センスは市場原理」と言うのが世界の考え方だと思います。いや実利では無く誰もが持つべき「教養たしなみ」なんですね。

「終いの住処」として死ぬ迄そこに住み続ける覚悟を持って住宅計画を考えないと、途中で住み替えると大きな誤算になる事を覚悟しておいた方が良いと思います。
あなたはそれでも家を建てますか?
数十年先は案外日本人の多くも海外に暮らしているのかもしれません。
今の時代、極一部を除いてこれから土地は値上がりする事は有りませんので、買い急ぐ必要は有りません。後悔しない為にいま一度ゆっくり考えても良いと思います。
或るサイトで、「あなたの無駄だった買い物は?」と言うのが有りました。
或る人は「配偶者(笑)」と書いていましたが、私はすかさず、「戸建て住宅」と書きました。(笑)

南フランスのプロバンス地方の家

「日本の住いと海外の住いとの考え方の大きな違い」について考えてみましょう。

「住環境 比較」で検索しますと「住環境・総務省統計局」と言うページが出てきます。
これに依ると日本はアメリカに次いで住宅が充実した国になります。
また「住宅 国際比較」で検索しますと「2住宅に関する現状と課題・国土交通省」と出てきます。
これに依ると、日本はアメリカと比べても住宅に関してさほどの遜色が無い事になります。

住宅も同じ品目の商品が比較検討出来るデパートの陳列棚に並んでいると仮定します。
お客さんは、目で見てどれがオシャレか?手に取ってどれがしっかりした造りか?重厚か?素人でも判断が尽きます。
グラフはどういう意図で作成したものなんでしょう。「日本の住宅は世界のそれと比べて遜色ない」とい言いたいのでしょうか?
単に床面積や、部屋数の比較などお客さんは問題にしないでしょう。品定めの基準は、まず値段と、どれが好みに合うか?しっかり造られているか?を見比べて購入を決める筈です。
世界レベルの厚い壁の住宅を同じように日本で造ると価格は幾らになるかを表示しないで、単に部屋数を比べても・・.「日本の薄っぺら住宅では比較にはなりませんし、
それ以前に日本の商品センスでは、味わいの有る欧米住宅と一緒に並べたら全く売れないでしょう。
どんな商品でも同じです。書くまで無く「値段は手ごろか?品物のセンスは良いか?造りはしっかりしてるか?」ですね。
ですから、上記のグラフは、何らかの意図が有るとしか思えません。実際に欧米先進国の住宅をグーグルアースやストリートビューで沢山見ましたが、どれもとても広くて立派です。

欧米ではまず、住環境の調和は保たれているか?美しく絵になる環境であるか?どんな人たちが暮らす街であるか?治安はどうか?雰囲気など多岐にわたってあらかじめ調査すると思う。
「美観を最優先に尊ぶ」そんな考え方ですから、早くから電柱電線は有りません。樹木の枝も決して切りません。広告看板は禁止でしょう。
欧米人の中にも「日本びいき」の人がいます。しかし、どんなに日本文化が好きでも日本瓦の和風の家を建てる事は出来ないのです。理由は「調和」です。私も見た事が有りません。
『「まちづくり」はシンフォニー(交響楽)』という言葉が有ります。調和が有ってその住宅地が成り立つ訳です。
家が古くなって建て替えるにもその家が視界に入る全ての住民のOKを貰わないと建てられない規則らしい。 結局今迄のデザインを続けるプランになります。
「この土地はウチの物だ。ウチの庭をどうしようが他人にはとやかく言わせない」という日本の様な考えではそこに暮らせないのです。
皆がそのコミューンの構成員です。庭の樹木も同じです。景色の全てが周辺住民の「共有財産」です。
日本では、趣の有る数寄屋造りの建物の隣の空き地を新しく購入した人が、鮮やかなピンクのサイディングのアメリカンな家を建てても何も問題にはなりません。元から住む住人は何も言えません。
現に、東京・吉祥寺の落ち着いた住宅街に、赤白ストライプのパジャマの様な外装の建物が建ち話題になりましたが、その建物は今も建っています。
こういう点が根本的に欧米とは考え方が違う様です。こういう問題は日本では行政に相談しても、裁判所に訴えても解決しません。ただの「エゴ」な訴えに終わってしまいます。

下の図の窓辺の造作を何と言う名前かご存知ですか?「花台」と言います。しかし私はこういう風に花を並べた例を見た事が有りません。実際私も試みてみましたが、
毎日2階に水をやりに行く事はせいぜい2週間が良い処で、長くは続きません。
しかし、欧州では住宅の窓辺に花が植っているのは良く見かけます。スイスのチロル地方では全ての建物の窓に花が並んでいます。これは「観光目的」という意味も有るのでしょうが、
欧米全体で2階の窓辺に花を並べる風景はよく見かけます。それだけ「美意識」が高いのでしょう。
「美観は実利」、金勘定をを考えるのではなく、楽しんで美観に心がける事が、結局大きな利得になるという事です。
花台

日本の場合は、建てる土地の地型は方形で、法面(斜面)が少なく水平である事、東南角地がベストとされ、北道路付けの宅地や旗地(敷地延長の土地)北斜面は嫌われます。
日当りは一番重要なチェック項目ですが、多くの項目が日本の稲作を中心とした農耕民族の物指しですね。何より「資産価値」がどうか?ですね。これはこれから様変わりします。
海外では、北向きでもさ程気にはしない様だ。むしろ日当りが良いと家具やカーテンが紫外線で焼ける為嫌うらしい。日本人は何ごとも「自分の物指し」では無く
「世間で言われている物指し」に従ってしまう。人それぞれ考えは違う筈なのに・・。
今迄はその土地が将来「資産価値が上がるか」も重要なチェックポイントでした。しかし右肩下がりのこれからのポイントはなるべく値下がり幅が小さい土地という事になるでしょうね。

[損か得か」「儲かるか儲からないか」「土地の資産価値」という事に大変重きを置きますが、これからの日本の住宅事情は、極端な人口減少社会、東京圏への一極集中が災いして、
土地の資産価値と言った事は全く不透明だと思います。
私は資産価値など考えず自分が気に入った土地ならベストと考えた方が良いと思います。何がベストかは各々個人で違うと思います。自分流ですね。
それより「そこにどんな人達が暮らすのか、自分達はどんな生活(人生)になるのかの方がずっと大切です。価値観の異なる村に転入者が入り込んでも、毎日とても嫌な思いをして暮らす事になります。
「土地は資産」と言う考え方は戦後銀行の「担保価値」と言う事から始まったらしい。有限ですからね。しかし、これから日本人の価値観も多様化して「土地など要らない」という人が増えたら
受給バランスは崩れます。果してどうなるでしょう。将来の若い層が「日本には住みたく無い」と考えたら・・。
東京の港区や江東区の湾岸地域にはタワーマンションが林立して、今後も更に増えるので地価が上がるとか評論家は言いますが、ちょうどその辺りを震源に直下型巨大地震がもうすぐ発生すると言われています。
沢山立つ中で1棟でも地震で傾けば、高温の鉄に水を掛けた様に評価は無くなる。又、日本人には30階40階でと言った暮らしは未経験だ。近い内に何か日本人特有の健康被害が明らかになるかも知れない。
これが社会問題になれば、又一気にタワーマンション街は値下がりする。土地は資産と考えるのでは無く、世間の物指しでも無く、自分の物指しで決めた土地に家を建てるのが一番です。

或る不動産業者が、「土地は腐りませんからねぇ」という嫌らしい言葉が今でも耳に残っている。「・・不動産屋なんて皆いやらしい連中ばかりだ!」と内心思いました。
「土地付き一戸建て」と言う言葉が良くTVから聞こえて来ますが、私にはさもしくとても嫌な感じがして、好きな言葉では無い。
私の経験では、必ず後から見つけた土地の方が良く,「あのとき早計に決めなくて良かった」という事が何度も有りました。やはり急がずゆっくり1年くらいは探した方が良い様に思います。
その1年の間に社会事情が少し変わる事もあり得ますし・・。事情が許せば更にもう1年待っても良いかも知れません。これから土地は値上がりしません。

イギリスのコッツォル地方の家

町場の小さな不動産業者には関わるな

街場の小さな不動産屋の物件情報も沢山見ましたが、経験上結論はこういう物件情報は検討から除外すべきですね。理由は雑多なゾーンの中の「歯抜けの土地」と言った
場合が多く、まず「近隣の眺めの調和」は有り得ません。眺めや雰囲気を重んじる私は検討から除外しました。最初から街場の不動産業者とは関わらない事です。
残るのは大手ディベロッパー系統の宅地として造成されたエリアです。整っているので当然値段は相対的に高くなります。また駅から少し離れたエリアという事が多いです。駅近にはあり得ません。
徒歩20分以上は掛かります。「しかしそれしか無い」と思いました。開発ゾーンは出来るだけ大きな事が条件です。駅まで歩いて10分でいわゆる業者的に「申し分無い土地」は
まず無いですし有った場合はとても割高です。私なら「終の住みか」は「駅近物件」は外します。先々住み替えるマンションならそれも良いでしょう。
「第一種住居専用地区」となっていてもこういう物件の購入は私はリスクが大きいと思います。先々周りがどう変化していくのか全く分かりません。道の反対側にに大きなマンションや
大規模な高齢者ケア住宅になる可能性は多分に有ります。隣は緑の多い立派なお屋敷だったが、代替わりして子供はそこを処分して業者がその土地を4つに分けてマッチ箱の様な新住宅の
4軒になったといった例はいっぱい有ります。
ひどい場合は、役所へ申請の計画書類には法規制ギリギリで建築申請しておいて、建築許可が降りると「2期工事」と称して販売後にその業者が違法増築すると言ったケースもありました。
日本では都市計画は無いも同然ですから、常にそういったリスクを考える必要が有ります。行政の都市計画局と街の不動産業者とは対立関係に有ると言って良いでしょう。

そこに「終世暮らす」と言う事は建物だけの問題ではありません。
ですから、日本で従来から一般に言われる「東南の角地」だとか「南傾斜の土地」とかという物差しだけを重視しない方が良いと思います。なるべく同じ様な価値観を持った同じ世代の住人と
「終世暮らす」という「価値観の一致」という事が一番大切だと思います。予算が届かずこういう物件を購入出来ないのなら私なら戸建て住宅購入は諦めます。
不動産業者から分譲地ではないが「年に1度の掘り出し物件」と言われても私は買いません。そもそも街の不動産業者は相手にはしません。

という訳で、後悔しない為には少し価格が高くても駅から離れていても「大手会社がまとまって開発する一団の分譲住宅地」以外検討しないのが王道だと思います。
「駅近」では無いので別の高額物件に住み替えるという計算は、勿論これからは通用しません。終世そこに暮らして転売しないのですから、そこの土地価格がが高くなろうが低くなろうが関係無いのです。
次に、大切な事は隣近所の住人がどういうタイプの方々かですが、これは現状は土地だけで、購入者が集まって(お見合いして)から売買契約という方法で販売する会社は聞いた事が有りません。
売り手は、とにかく売ってしまいたい訳ですから、隣人になりそうな人がどうも考えていた感じの家族とは違うので「購入辞退」となる事は避けたい訳です。
これとは違いますが「コーポラティブハウス」という「何らかの一団のグループで理想的な住宅街を作って暮らしたい」という計画はごく稀に聞きます。しかし日本では決して多くは有りませんし、
計画がなかなかまとまらず途中で頓挫のリスクも有り得ます。事例が少ない処を見ると旨く行かない事が多いんでしょうね。
大手会社が開発し、小出しに順次販売をしている「住宅建築を前提とした土地販売」なら後はどんな人が隣人になるかまでは運を天に任せるしか有りません。
唯一の救いは「その分譲地を気に入っている人達、同じ価値観の人達」という「共通価値観」でしょうね。こういう土地なら隣や近所に突拍子も無いデザインや色使いの建物が建つ事は心配有りません。
規模が大きければ同じ価値観の家蔵が暮らす傾向は有ります。これはやがて子供が学校に通う様になると大変有り難い事と気が付きます。
新居ではお母さん達との交流が新しい暮らしの人間関係が始まるので「その住宅地区がどんな傾向の価値観の人達が多いか」は想像以上に重要な事だと思います。
建物の規模も似通っていますので、同じ仲間意識が沸き暮らしやすいと考えます。日当りの問題も開発業者が考慮して建築しますので問題は有りません。住環境をいつ迄も保つ為に「建築協定」
は必須条件になります。無論販売側でお膳立てをしている筈です。好ましい住環境を保ってもらわないと、その後の販売に関わるからです。入居後増築でアパート併設なんて事は有りません。
もっと良いのは、その地区が行政に依る「地区計画」で作られている物件です。これは建築協定レベルでは無くお粗末な日本の都市計画の中で唯一優れた制度です。大規模です。
東京で言いますと、小田急線の新百合ヶ丘駅を中心に周辺一帯を開発した計画がそれです。同種の計画は東京圏でもまだ他にも有るでしょうが、私は専門家では有りませんので、
詳しく知りません。住宅関連雑誌などで探して下さい。

失敗しない為の住宅建築(購入)前の予備知識-1

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